登記為房屋所有權人就一定是真正所有權人嗎?什麼是借名登記?

作者:陳麗雯律師

出處:法律百科

https://www.legis-pedia.com/article/housing-land-neighbors/216?hightlight=%E9%99%B3%E9%BA%97%E9%9B%AF

案例

A女與擔任公務員的B男兩人交往多年,一起購置房地、共築愛巢,雙方各自負擔部分自備款及裝潢費,但當時並未算清楚彼此分攤費用。

因B男擁有公務員之身分,向銀行申請公教貸款利息較低,所以用B男的名義登記為所有權人,但貸款多數由A女支付,所有權狀由A女管理。

多年後B男劈腿,與A女分手,A與B協議由A女找買家,售屋後還清貸款雙方再分錢,但B男多次認為A女所找買家出價太低而無法成交,甚至主張房子登記於其名下,所以房子是他的,而要求A女返還房地之所有權狀。A女應如何主張其權益?

本文
房地是否為B男一人所有?
依照民法第767條1項前段[1],B男必須為房地之唯一所有權人,才可以請求返還。房屋登記名義上雖為B男,但雙方實際上應是以共有的意思購屋,A女與B男間就房地實為分別共有[2]關係,依照實務見解[3],雙方就A女應有部分成立「借名登記契約」,並類推適用委任關係。
至於應有部分[4]的比例,如不明者,則推定為均等,即每人為二分之一,民法第817條有明確規定[5]。因此,房地形式上為B男所有,然實質上所有權之應有部分各半,故B男請求返還所有權狀予自己並無理由。
A女是否無權占有房地?
雙方曾依照民法第819條第2項[6]、第820條[7]約定,由共有人A女一人持有所有權狀的分管契約,也約定出售處分房地並平分利潤,A女已具有合法之占有權源,B男請求返還所有權狀予自己,實於法無據。
結論
基於上述事實及結論,借名登記之契約於不違反公序良俗時,實務上仍認為有效,則契約雙方內部關係仍應受該契約拘束,真正所有權人仍為實際管理使用並出資之借名人,不可僅因地政機關上之登記名稱,直接認登記名義人(出名人)為真正所有權人。
此外,因為物權(如所有權)具有絕對(對世)效力,也就是物權人可以對任何人主張權利,效力強大,因此得喪變更須藉由公示之方式,使他人了解權利之歸屬,避免與A交易的第三人遭受損害,保護交易安全,此時A與B雙方不可以此借名登記契約關係,對抗交易相對人。
為避免日後爭端及舉證有難,建議A仍應向地政機關登記自己為所有權人較妥適。

註腳

  1. [1] 民法第767條:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。前項規定,於所有權以外之物權,準用之。」
  2. [2] 民法第817條第1項:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。」
  3. [3] 最高法院98年度台上字第990號99年度台上字第1662號民事判決意旨:「按借名登記者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,在性質上應與委任契約同視,倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,固應賦予無名契約之法律上效力,並類推適用民法委任之相關規定。」
  4. [4] 按最高法院57台上2387民事判例意旨:「分別共有之各共有人,按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權,所謂應有部分,係指分別共有人得行使權利之比例,而非指共有物之特定部分,因此分別共有之各共有人,得按其應有部分之比例,對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前,各共有人實際上劃定範圍使用共有物者,乃屬一種分管性質,與共有物之分割不同。」
  5. [5] 民法817條第2項規定:「各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。」
  6. [6] 民法第819條:「I 各共有人,得自由處分其應有部分。II 共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。」
  7. [7] 民法第820條:「I 共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。II 依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。III 前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。IV 共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。V 共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」

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