公司倒閉轉賣，受讓的公司可以提前終止房屋租約嗎？

出處：HTTPS://WWW.LEGIS-PEDIA.COM/ARTICLE/HOUSING-LAND-NEIGHBORS/898

案例

A公司向B承租房屋，租期10年，在租期第8年，因疫情影響景氣，經營不善，A打算把公司賣給C公司，並辦理公司解散清算。C公司買下A公司後，認為沒有繼續向B租屋的需求，而向B說他雖然承受了這份還有2年的房屋租約，但請求提前終止。

B主張租約中並沒有提前終止條款，而不同意C公司的請求。

在這種情形下，C公司是否真的無法提前終止租約了呢？

本文

一、C公司承受A公司與B的定期房屋租約

公司經過法定的程序[1]，就可以將財產、營業全部賣給另一間公司，購買的公司就會概括承受原本公司的資產和負債。在案例中，A公司把營業、財產全都賣給C公司，並辦理解散清算，這樣A公司就消滅了；C公司則承受了A公司的財產、債權債務關係。至於A與B之間的定期房屋租約，經過C通知B承受租約後，租金的債務就會由C承擔[2]。

二、可以提前終止租約的原因

本案例中，本來A跟B之間的租賃契約有定期限（10年），C承受租約後，如果C想要提前終止還剩2年的租約，除了符合一些法定事由，例如房屋是海砂屋[3]，這個瑕疵危害承租人或同居人的安全等[4]，可以依法終止外，原則上是要等租約到期才會結束。

有問題的是，如果沒有符合法律規定的事由，任一方可以任意終止租約嗎？依照民法第453條，要提前終止「定有期限」的租賃契約，限於雙方訂有可以提前終止的條款[5]時才能使用，依據這個規定，B主張這份租約沒有提前終止條款，所以可以不同意C的終止。

三、C公司或許可以提前終止租約

若是雙方沒有約定類似提前終止的條款，C是否就只能依照原本A、B約定的租期，一直到10年才可以結束租賃契約？或是執意終止租約不付租金，但租約依然有效存在，而承擔被B追討租金、違約金或其他損害賠償的責任呢？

回到A，A是一個辦理解散清算的法人，解散清算後，法律上A就會消失，是不是很像自然人死亡的情況呢？民法第452條[6]有一個法律上可以提前終止定期租賃契約的規定，就是當自然人死亡時，雖然租約還沒有到期，他的繼承人可以主張終止租約。此時，承受A的C公司，可以主張他類似繼承人，類推適用民法第452條，終止租約嗎？

有法院認為，C公司受讓A公司，A也解散清算後，C公司是A的繼受人，應該可以類推適用民法第452條終止租約[7]。

四、建議事前完善訂約

繞了這麼大一圈，C雖然可能可以主張類推適用民法第452條提前終止租約，但進入訴訟的話，總是會耗費很多勞力、時間跟金錢，而且最後也不一定是滿意的結果，畢竟案件都有不同的情況，有可能導致無法合法終止契約，而必須繼續履行租約，或者要另外賠償因為自己不履行租約而導致出租人受到的損害。所以比起事後訴訟，最好還是要事前把契約訂定完善，例如先約好可以支付一定的金額提前終止租約，以避免日後爭端，也較能掌握可能損失的金額。